2018 长租公寓迎“风”起航,独家专访乐乎联合创始人于洪胤
源 / 中国商业观察网 文 / 2018年03月09日 11时10分

  2018轻资产模式仍占主流的长租公寓行业,从选址开始,到开业运营,几乎每步一个坑。运营者从有做”长租公寓“念头开始,似乎就开始了不断排雷过程,在没尝到甜头的时候,谁也不敢放松警惕。“灯亮了!”新派公寓创始人王戈宏在朋友圈感叹,“中国的租房租赁方兴未艾,任何坎坷挫折不完善其实都是必修课!”

  如何度过长租公寓运营之殇,来听听乐乎联合创始人、北京公司总经理于洪胤分享

  记者:乐乎是否遇到过新派公寓近期类似的情况?

  于:乐乎曾经遇到过类似的,就是二房东跟大房东签了合同,之前没问题,然后产权方给授权方足够的时间,但是后来二房东又跟大房东把合同变更了,相当于合同期的时间对不上了,签了一个补充协议,最后出了问题后产权方跟我们扯皮了,但是完全像新派这样的情况没有遇到过。

  记者:行业中此类现象是否普遍存在?

  于:行业当中这种情况还是常见的,第一:像新派这种情况直接跟业主签的,真正有栋房子在这里的话,其实很多业主会存在抵押或者担保的这种情况,因为一个资产完全控制在这里的可能性比较小,从产权这个角度来说的话这种现象肯定是普遍存在的。第二点:在一线城市,比如北京,完全拿到一手资源的可能性非常小,很多时候我们都要通过二房东,甚至是三房东,那这个过程当中,二房东、三房东之间的扯皮的点就需要很好的把控。

  记者:该如何规避此类风险?

  于:要靠前期在法务竞调。这也存在很大的难度,就在于有很多担保是查不到的,比如担保公司抵押了,但他如果没有去做登记,房产抵押就查不到,另外民间签的这种担保行为是查不到的。前期法务竞调是最有效的规避手段,还有一个就是考察上游出租方的本身的企业资质,无论是企业、房东、还是个人。

  记者:乐乎的运营模式是否有什么可以借鉴给同行业的中小型运营商?

  于:以前我们乐乎委托的甲方是民间老板,民间的老板一般不看这个,他们不关心房产抵押这类问题,只会去关注房产方会或者二房东会承诺的——只要出了问题,我们赔你,很多民间的老板信这个。但是跟乐乎托管合作呢,乐乎的法务会对上下游整个链条把关,一定程度上帮助他们规避了这方面问题,前期做这个很多甲方是持排斥心态的,他没有理解到我们管这个房子真正的目的,是为了保证房子的使用权,如果中间因为法务风险存在无权使用的可能性,那对于我们的品牌就是影响,对甲方来说就是风险,所以我们做这样的法务把控,对他们来说是帮助,后来又很多甲方慢慢的能了解到我们做这件事的必要性,很大程度上提高他们对这方面的风险意识。

  民间老板拿房的渠道不同,了解物业的程度比我们自己去开发会了解得更透彻,就需要我们法务前期做好沟通,乐乎也有一些方式,比如,我们在成都的一个项目,它的产权是开发商,开发商的房子把土地和房产都抵押给了银行,而且我们还查到他们信用上有一定的问题,但是我们又想要这个房子,我们当时谈的就是让开发商找一个有资质的第三方担保公司,然后对他的租赁行为进行担保,从法律层面规避了整个项目的风险,一旦出了问题,有赔付方。

  如果你不知道这个房子的产权究竟怎样,那就让产权方出一个担保。

  记者:此事一出,您预判行业会有怎样的变化,乐乎是否会针对此事有调整?

  于:新派这个相当于给全行业上了一课,因为这个事情出了,也会加强产权方对自己的要求,在与产权方的沟通中会取得积极的作用,这个事情对整个行业是有一定的帮助的,无论是租入方他去做产权的调查,或者说产权方来配合做这个事情,都是来帮助这个项目稳定运营的,其实大部分产权方是不希望和出租方扯皮的,他们都喜欢关系融洽,帮助行业健康地发展,未来也会越来越好的。

  如果把新派公寓此次遭遇的事件看作一个行业现象,其折射出的是长租公寓“二房东”模式的“集体性”风险:产权人转让物业之后租约或者租金能否持续稳定的潜在风险。

  房地产市场逐渐进入存量时代,长租公寓也正在成为租房市场多元化的主体,经过多年的探索,不少公寓品牌已经形成了自己独特的经营模式,虽然在现实中还会遇见一些问题,但在政策的大力扶持和资本的积极参与下,2018年长租公寓未来也会越来越好的。

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