新力控股:新秀的“轴”力
源 / 环球经济网 文 / 2020年04月03日 11时33分

  3月31日,新力控股集团举行了上市以来的首场业绩发布会。在上市第一年的成绩单上,新力控股2019年全口径销售额914亿,同比增长约28.6%;权益销售额升至451亿元,同比增长30.1%。从身段来讲,新力是一个典型的中等规模房企。与此同时,它又是一个处于高增长期的企业。2019年,新力的总收入269.8亿元、股东应占核心净利润18.5亿元,都翻了2倍,同比增幅分别达到220.7%和285.2%。这种增幅,在当前百强平均增速已经降到了16%的行情下,很多房企无力再望。在新力控股联席董事长陈凯看来,新力的“机会”正在这里——中等规模的公司受疫情影响更小,成长期的公司调整适应更灵活。

  17年前,陈凯刚升任华润置地执行董事的那一年,遇上非典。他还记得,当时的SARS影响不小,但算是阶段性的。2020年,正式加入新力控股,陈凯面临的市场依然受疫情影响,甚至更为特殊。他直言,这次疫情的影响更广。目前的国民经济状态也不一样,疫情对经济、对地产行业、对购房者心态的影响,都更深远。但在其看来,这也正是新力控股这种身段企业的机会。

  2020年,新力的销售目标是增长20%,刚过千亿。这个目标相对保守。因为据公司CFO许进业介绍,今年新力的可推售货源比较充裕,达到60%-70%的推盘,就能实现20%的销量增长。可以看到,新力希望把握的机会,一定不仅是规模数据的增长。曾因货值集中于江西、冲刺带涨的杠杆等“成长特质”受到质疑,新力实际上要把握的是成为一家成熟上市公司的机会。这包括在资本市场更高的议价力和说服力,在布局中更大的选择性(以实现营利双赢),以及在买家市场更好的产品力、品牌力。这过程中每一次提升,都考验企业的“轴力”——只有当杆件(策略)与轴线(趋势)同向时,它才会是拉力,而非阻力。对于资本市场来说,新力是新秀;对于新力来说,陈凯也是“新秀”。2020年,是见证“新秀轴力”的一年。

  规模可能性:重仓长三角溢价大湾区 深耕大本营▲▲▲长三角和大湾区,被视为新力未来的第一大可能性。前者在于增量,后者在于溢价。

  2019新力增长的主力,押注在长三角。

  从财报可见,公司总项目中,长三角区域原本占18个,但2019一年新增了15个项目,占据了全年新增项目的近一半,新增总建面达200万平,首次超过了江西省(113万平)。

  大湾区则是价格担当。在2019年仅23个项目就占据了公司总销售金额的27%,排位第二。而全年大湾区新增的3个项目,住宅预计可售均价达到35798元/平,则是江西新项目均价的1倍多,也较长三角、华中华西等区域售价都高。陈凯告诉风财讯,今年新力在长三角和大湾区的增长会陆续出来,加上深耕江西的增量、中西部的进一步拓展,可以实现增长,对完成年度目标还是有信心的。甚至在2020年,新力尚没有计划进入新的城市,重点还是在于深耕。

  从目前的总土储来看,截止2019年末,新力布局四大区域36个城市,权益土储面积约1509万平,在大湾区涉足约6个城市、长三角约11个城市、华中华西等地区约7个城市,其中一二线城市占比约85%。就长三角等区域的市场份额而言,陈凯直言,占有率并不高,未来空间还挺大。其表示,同时新力在招拍挂以外加大勾地,还在做品牌输出给更小的开发商输出服务,这些业务领域的深耕,也对利润增长有帮助。新领域的深耕以外,对于大本营南昌,新力则要求在2020年,目标销售额占总销售额的20%-30%。2019年江西贡献了63.7%的已确认销额,其中南昌占了江西的83%份额,新力在南昌的市占率已达到27.2%。为了保证份额,新力对运营效率的要求非常高,构建“流程管理、计划管理、成果标准、决策、项目评估、信息管理”等六大管理体系,计划从项目获取到施工、项目获取到预售进一步提速。

  在已经掌控的市场,或许只有“更狠”,才能预防不进则退。资本可能性:熟稔游戏规则 多条腿修炼内功▲▲▲面对资本市场,新力需要表现的则是更好的盈利能力,带动投资回报率。从2019年的盈利数据来看,毛利79.99亿元,同比增长54.5%%;净利润20.14亿元,同比增长0.9%;股东应占核心净利润18.5亿元,同比增长285.2%,增幅明显。另外,毛利率为29.6%,同比下降7.7%;净利率从6.6%升至7.5%。

  新力表示,毛利率的下降,主要由于交付物业结构影响。风财讯留意到,新力在2020年会用销售回款的40%-50%买地,另外费用支出也会增长20%(保持和销售同等的增幅)。管理层已经计算了投资的持续支出,许进业表示,叠加限价和土地高成本的影响,新力的毛利率预计还会略有下降,约在27%-28%左右。不过行业毛利率整体下降,新力是较同行不错的水平。净利率方面,7.5%的水平,许进业直言“相对同行略低”,原因则主要是税款比同行略高。新力对于大量收购的项目,采用了保守的税款计提方式。从财报可见,新力2019年的有效税率约70%。许进业表示,今年税率能降到68%左右。并且因为新力的计税方式,在2020年清算税款时能抵冲下来,实际的支付会少,全年的净利率能够继续提升。

  债务方面,2019年新力的净负债率67.0%,同比大幅下降170.9%。风财讯注意到,新力在去年12月进行了配股,完成超额配股4077.5万股份。在回答风财讯问题时,许进业则提到,2019年新力的回款率在85%左右。可见,配股增加资本金、回款的提升,价值销售利润的增加,三大因素对新力的净负债率,产生了颇为明显的影响。整体而言,借助上市加大资本市场参与度,2019年新力的融资局面大幅拓宽,已有境内公司债额度12亿,已有金融机构授信739亿元(未使用额度497亿元)。另外据介绍,新力也在申请ABS额度,并有信心拿到海外的融资额度。预计加权平均债务成本9.2%,同比下降0.1%,还可以进一步下降。正如陈凯说的那样,每个企业面对改变都有自己策略。新力是一家灵活且具有独特一面的公司,它面对变化能够在更快的适应与调整中,找到更好的机会。而在资本市场中,一个“新秀”的成长,则是学会游戏规则,并练好内功。


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