老虎证券:A股动荡、美股加息,新加坡房地产信托却持续向好?
源 / 极客网 文 / 2020年10月29日 11时53分

  全球资产配置浪潮之下,新加坡股市近年来也逐步受到投资者关注。不久前,知名美港股券商老虎证券上线新加坡股票交易功能,投资者从此足不出户即可随时随地投资800逾只新加坡股票、房地产投资信托基金(REITs)、商业信托和ETF。其中,面对疫情这只黑天鹅,以及美股加息、贸易战的动荡环境,拥有高股息且收益相对稳定的新加坡房地产投资信托(REITs)便犹如一匹黑马,成为众多投资者关注的对象之一。

  简单来说,REITs的资产由专业人员进行管理,如购买商场、养老院、酒店等房产物业,其产生的收入(主要是租金收入)定期分配给投资者。而通过REITs,投资者们既可以当包租公,又可以享受到物业升值的红利。

  但与美国和英国不同的是,新加坡没有资本利得税,对股息也没有任何税与预扣,所以新加坡股票的股息到账时,投资者无需向新加坡政府缴纳任何税费。在过去的12个月中,涵盖新加坡30家市值最大公司的海峡指数ETF的股息回报率为4.5%,标普500ETF的股息回报率也只有1.6%。

  也就不难理解,为何有超过40余家房地产投资信托基金(REITs)选择赴新加坡上市,涵盖了商业地产,工业园区,物流中心,酒店,医疗地产等多种类型。整个市场总值在1000亿新币左右。根据新加坡交易所2020年1月6日的最新统计报告,2019年新加坡REITs平均年化收益23%,平均分红利率达到6%。

  话虽如此,但投资REITs仍要关注每只REITs的杠杆率、再融资成本等特点,以及标的房地产投资的地理位置和质量,毕竟REITs份额也是以市场驱动的价格进行买卖,所有与股票投资相关的其他风险也同样适用于REITs。

  那REITs的独特优势在哪呢?

  高股息的优质资产配置

  新加坡作为国际金融中心和亚洲的财富管理中心,虽然在占地面积与常驻人口方面都不占优势,但全球却有超过3.4万亿美元的资产由新加坡管理,人均GDP超过6万美元,是全世界最富裕的国家之一。新交所作为最国际化的交易所之一,有超过40%的海外资产来自东南亚、欧洲、中国等上市公司。

  不仅如此,新加坡房地产信托投资基金(REITS)也是亚洲最大的房地产信托投资基金市场之一。即便是REITs要把近90%的利润作为股息支付给股东,新加坡大多数REITs的股息回报率也能达到4%-5%,更有一些超过6%或7%,与直接投资房地产相比,投资REITs不仅降低了门槛,股东们也能获得可靠的股息收入。

  除此之外,由于房产价值波动小于股市波动,投资房地产投资信托基金也将减少投资者所持有资产的波动性。而大部分REITs拥有很多跨国房产,其收入来源非常分散,如果股市下跌,REITs也不会跌太多,投资者还可以用REITs发的股息继续投资其他股票,在应对不确定条件时,可及时优化其资产配置。

  而在高通胀环境里,钱变得不值钱了,将导致实物资产尤其是房地产价值升高,REITS会获得资本增值,另外,由于通胀高的背景下,利率水平会上涨,以利率水平作为基数的各种收益率,如租金收益率等,也会被向上调整。资产价格的上涨和租赁的上升,都会为股东带来更高的价值。

  但其实REITs也有其特殊的会计规章,其利润表中也会有租赁费及基金持有房产的价值波动,如果房产的总价值上涨,基金的利润入也会上涨,如果房产价值下跌,利润也会跌,投资者也应注意股息回报率,利润和总资产等方面的数据。

  去商场买买买,不如买个商场REITs

  临近双十一,被疫情憋了小半年的商家们早已跃跃欲试。先有天猫淘宝提前20多天开启购物节,后有苏宁上线“百亿补贴”,并联合线下门店共同打造双十一,大悦城、凯德mall等大型商场也准备了一大波促销活动,静待时机。

  既然所有商家都盯上了消费者“钱包”,那倒不如“反杀”一局,去盯一下商家们的资产。比如广为人知的凯德mall商场,便是在新加坡市场上市的凯德商用中国信托中的一个REITs,其市值达到13亿新元。而凯德商用持有位于北京、上海、成都、广州等地的14个商场,其租赁面积达到109万平方米。

  近两年凯德商用中国的NPI(营运利润率)一路增长,2019年其NPI达到69.5%。一方面由于凯德频繁买卖置换资产,新购入的资产带动整个资产组合的运营效率上涨;另一方面则因为凯德节减了不少运营费用,如物业费用、市场推广费、人力资源成本等等,使得凯德中国 REITs 2019 年实现总收入增长 6.9%,物业收入净额同比增长 12.2%。

  其次便是市值位于第二的砂之船房地产投资信托。其大多数资产以奥特莱斯为主,其REITs主要分布在重庆、昆明、合肥等地,租赁面积达到31万平方米。与凯德mall不同的是,其大部分只有零售租户,餐饮比例至占3.6%,而凯德mall的餐饮比例可以达到36%。但由于奥特莱斯商品大多以奢侈品为主,奢侈品公司将给予房东部分收入利润,砂之船还将从商场的整体利润中获得近30%的“特权收益”。

  即便是受到疫情影响,凯德与砂之船的利润均有所下跌。比如2020上半年,凯德净利润同比下降近30%,股息也相应下跌,仅支付了往年的60%;砂之船净利润也下跌了11%,股息支付也比去年跌了12.8%。但从过去5年的情况看,凯德商用的平均股息回报率达到6.3%,砂之船平均股息回报率达到7.9%,随着商场的逐渐恢复,凯德与砂之船的业务也在趋于稳定增长。

  如此,投资一个REITs获得高股息收益,再去商场“剁手”也不迟。

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