未来，不动产股权投资将成为新趋势。在房地产长效机制之下，一些先行者领行业之先，探索出“股权投资+全流程把控”的样本模式。

　　房企债台高筑、融资通道收缩，国内盛行的两种不动产投资模式都出现了争议。

　　第一种是“开发商全链条管理”的模式，这种初始的投资模式下，开发商需要自己找钱找地，设计、开发、销售、物业全部自己“包圆”。扩张过快、资产过重很容易导致开发商周转不灵，现金流紧缺。在“房住不炒”的中央定调下，地产行业政策出现明显转向，开发商回笼资金压力增大，以贷养贷、寅吃卯粮已是常态，过高的财务杠杆已成开发商“活下去”的最大阻碍。

　　当然这种模式下开发商可以选择同业合作共同开发的模式“抱团取暖”，但是往往由于争夺操盘权和并表问题，难以合作共赢。

　　第二种是“开发商+金融机构”债权融资的模式。在这种模式下，房地产前融依托信托、私募等机构的非标融资，地产项目得以解渴。然而继土地储备贷款在2016年被国家明令禁止，监管要求开发贷满足“432”合规要求之后，近期房企海外发债、非标融资也纷纷遭遇控量，房企资金边际上呈现收紧态势。多位房地产和金融业内人士表示，下半年融资成本走高是必然趋势。目前已经有个别房企的海外发债融资利率突破15%。

　　在国家的严调控政策下，银行理财、信托计划等非标融资途径接连受限，此时合作开发模式便成为一种较优的选择，不动产股权投资将成为未来不动产的主要投资方式之一。正如近日平安不动产有限公司董事长兼CEO邹益民在“2019中国资产管理年会”上所说，资金密集型是不动产行业的标签，不动产投资、股权投资已经成为未来的发展趋势。

　　以平安不动产基金的股权投资模式为例，作为项目的财务投资人，平安不动产基金不需要项目操盘权，给予合作方项目层面足够的项目运营权，但仍对优中选优的合作伙伴行使监督监控权，且与投资人利益高度一致，其核心投资团队多来自金融、地产行业，在项目运营过程中既懂得金融机制，又有独立、严谨、全面的风控体系，并且凭借所挑选的合作方龙头品牌取得更高溢价，从而严控风险，实现股权回报最大化，因此往往能够与和投资人形成“命运共同体”，又合作方相互赋能。

　　这样的真股权投资模式，能够有效弥补房企与金融机构偏债类合作的弱点。在债权类合作中，投资方相对于项目收益更关注安全性，这是因为收益回报固定，不会随着项目收益增长而上浮，因此房企的经营思路会受到金融机构的掣肘，而金融机构大多对于地产行业不甚专业，关注更多的是项目风险和拨备计提，经常与合作伙伴产生龃龉。

　　此外，与偏债类合作相比，真股权投资对安全性的追求体现在切实的风险共担，其风险承担性及韧性更佳，在安全的底线之上还能追求富有更大弹性与成长性的价值空间。

　　在房地产长效机制进一步深化的环境下，监管对非标融资和海外发债的收紧即将为不动产基金股权投资开辟一片蓝海。未来像平安不动产基金一样既有精准的行业周期判断，又有严谨的投后管理的中国企业也许会像春笋般涌现，并将为行业转型发展带来一股新的磅礴力量。

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