过去一周，受新型冠状肺炎疫情全球扩散影响，美国股市出现恐慌情绪，其中美国股市风向标标准普尔指数 (S&P 500 Index) 仅一周内便大跌超过12%-13%，迫使三大指数纷纷进入修正期。

疫情全球蔓延，避险情绪升温

美国股市的大跌，与疫情在中国的长时间蔓延和全球性扩散趋势息息相关。中国作为世界第二大经济体和生产大国，在全球供应链中具有举足轻重的地位，其停摆对全球贸易带来的负面影响很快便转嫁到股票市场之中。资本市场主要担忧，为控制疫情，中国政府勒令工厂停工停产，而中国生产放缓或停滞将使全球供应链严重受阻，反过来影响全球生产及经济增长前景。供应链受阻也将导致商家囤积库存，限制必要商品的流通。除此之外，近来疫情已经出现全球性传播的趋势，更有成为全球性大流感的潜在可能性，势必将打击全球经济增长态势。世界卫生组织总干事随后也呼吁全球市场“应保持冷静并着眼于现实”，并表示“基于现实来看，疫情的防控是可以实现的。目前的防控措施是切实有效的，但同时我们也不是那么确定。事态可能朝向另外一个方向发展，所以我们也要做好最坏的打算。” 不过也有专家预计，从目前来看，疫情将暂时只影响近一两个季度的全球经济增长，更有可能在疫情被控制之后出现报复性经济反弹，全球经济在疫情结束之后可望实现快速复苏。

随着疫情在中国以外的日本、韩国、伊朗和意大利等地进一步蔓延，美国本土亦出现更多新增数字乃至死亡病例，市场避险情绪升温。短期内从股市撤离的资金大量涌入安全稳定的传统避险工具如黄金、国债、日元等。以美国国债为例，随着资金转入，一时之间美国国债收益率急剧下跌，连带抵押贷款利率顺势下跌。上周，美国抵押贷款利率已跌至三年来最低水平，其中30年期固定利率抵押贷款 (30-year fixed-rate mortgage) 跌至3.45%, 同比下降近1个百分点，15年期固定利率抵押贷款 (15-year fixed-rate mortgage) 跌至2.95%，5年期国债指数型浮动利率抵押贷款 (5-year Treasury-indexed hybrid adjustable-rate mortgage) 跌至 3.2%，与去年同期水平相比都有较大幅度下跌。

新一轮融资大门打开，促使受压抑的置业群体入市

然而，抵押贷款利率的下跌同时也打开了新一轮再融资的大门，一方面给观望市场的房屋准买家们一股入市的强烈推动力，另一方面为寻求资产避风港的投资人提供了有别于传统工具的避险板块——房地产，于房地产市场而言反成利好消息。美国抵押贷款银行家协会（The Mortgage Bankers Association）表示，随着抵押贷款利率的下跌，该星期抵押贷款申请量较前一个星期小幅上涨了1.5个百分点。

美国本土准房屋买家的置业需求一直处于未能充分释放的被压抑状态。据美国金融网站NerdWallet出版的《2019年购房者报告》显示，2019，有84%的美国人表示买房是他们的当务之急，相比2018年增加了近10个百分点。该调查报告预计，未来五年内，将有1亿的美国人计划置业，而未来一年内则有2700万人。随着经济环境的改善、收入水平的提高和抵押贷款利率的不断下调，越来越多的美国人表示自己目前更有能力买得起房了。NerdWallet网站房产与抵押贷款专家Holden Lewis表示，美国年轻人中购房需求十分旺盛，越来越多的千禧一代即将组建家庭，也有越来越多的年轻人需要为他们步入成年离开父母另觅住处作打算。在美国市场，以千禧一代为主力军的人群对于房屋的需求是巨大的。

美国2020年一月份新屋出售量年同比大涨了18.6%。与此同时，美国抵押贷款银行家协会（The Mortgage Bankers Association）也表示，今年一月份美国的抵押贷款申请量是11年来同期表现最强劲的。美国海军联邦信贷联盟（Navy Federal Credit Union）企业经济师Robert Frick表示：“我们可以展望，随着最近几周抵押贷款利率持续下调，工作岗位持续增加，房屋需求量逐渐增加，这个趋势（美国房屋销售量上涨）会继续保持。”

美国房地产市场：短线受追捧，长线应刚需

不过，有投资者担心，随着疫情持续发酵，中国赴美购房人数与资金会否减少并影响美国房地产市场？其实，受近来贸易战和中国资金管控措施的影响，中国买家赴美购买或投资房产的人数早已出现一定程度的下滑，但由于外资本身在美国住房市场投资中所占的比重较小，部分中资的撤离不仅不会对整个美国房地产市场带来太大的冲击，相反可能还会带来一些积极的影响：

根据数据显示，2019年，外国投资约占美国房屋销售的3%，而其中来自中国的资本约占全部外资的25%，所以整个中国资本对美国房屋销售的构成约为0.75%左右，不到1个百分点。总体来看，这个比重所造成的影响甚微；而且来自中国的房地产投资资本主要集中在太平洋沿岸地区等一线炒房市场，其中近40%的资本进入加利福尼亚州。对于本来就有购房打算的美国人来说，外资炒房因素的部分退场为市场腾出了可选项空间，高涨的住房需求、近期贷款率下跌也将会促使更多的美国人加入买房的队伍。

所以，总的来说，中国资本的撤离影响较小，且带有区域性，而其撤离的空白也将由美国国内强劲的内需迅速补充，甚至是推动更强劲的内需进入一线近郊或者二线城市的经济适用房市场，而这正恰好是和顿集团一直以来所耕耘的市场。在疫情蔓延的阴霾下，美国房地产成了短线资金的避险港；而从长线看，本土刚需将是支撑其持久发展的关键因素。

和顿环球控股有限公司（下称 “和顿集团” 或 “和顿”）是一家总部位于北美的房地产投资和土地资产集团，在美国和加拿大管理超过106,000英亩的土地。 40多年来，和顿集团以严谨的方法和独特的行业战略，吸引寻求通过另类资产实现投资组合多元化的投资者。和顿的房地产资产遍布于北美23个主要市场，由179个具多用途的综合规划社区组成，利用这些地区稳定的经济增长为全球投资者提供独特的土地机会。