二十年是一个婴儿到成年的时间，二十年是一家企业从萌芽到壮大的时间，二十年也足够使一个行业发生翻天覆地的变化。房地产被定义为国民经济的支柱产业，在上世纪九十年代进入到飞速发展阶段，彼时华夏幸福顺势而生，写在房地产的历史书上。时针走到了2019，华夏幸福披露的最新运营数据2019半年报，体现了它承载21年的经营理念以及未来的发展态势。

　　数说“华夏”： 半年报诠释“幸福”

　　华夏幸福2019年半年报显示：2019年上半年，华夏幸福归属于上市公司股东净利润84.8亿元，同比增长22.4%;营业收入387.3亿元，同比增长10.7%;总资产4570.7亿元，同比增长11.6%。

　　具体来看，华夏幸福经营数据多呈增长态势，多项业绩指标均有突破。

　　期内，华夏幸福综合毛利率为48.7%，同比提升2.9个百分点;整体净利率同比增加2.1个百分点;加权平均净资产收益率为21.3%，同比增加4.8个百分点，持续为股东创造价值。期内，华夏幸福经营稳健，因经营活动产生的现金流入持续增长，共计407.9亿元，回款率由去年同期的46%大幅跃升至今年的62%。

　　在华夏幸福官网，过去三年以及今年上半年，其总资产、销售额、营业收入保持大幅度增长，截至报告期末，华夏幸福总资产4,570.67亿元。期内实现销售额645.31亿元，营业收入 387.30 亿元。另外，截至2019年6月末，华夏幸福预收账款余额1403亿，超千亿元的预收账款在未来3年将逐步结转为公司营业收入与利润。同时，在收入、回款同比增长的基础上，降费增效在同步进行，其管理费用同比降幅为16.96%。

　　稳健增长的数据不仅为自身发展注入强心剂，更给投资者吃下定心丸。随着华夏幸福产业结构的进一步优化，其融资能力进一步提升，从数据来看，筹资性现金流量净额由上年同期的-97.2亿，提升为317.4亿。报告期内华夏幸福新增融资为632.6亿元，其中529.9亿元为非房地产项目融资，占比84%。

　　变则通：引领产业新城模式创新

　　众所周知，华夏幸福的产业新城运营模式在业界一直是首屈一指，并日益成为我国产业新城发展模式的代表。从本次业绩报告上看，产业新城的变化也是其营收增长的因素之一，报告期内，总销售额是645.31亿元，其中，产业新城业务园区结算收入额43.83亿元，园区配套住宅业务签约销售额 479.17 亿元，其他业务(物业、酒店)销售额 22.31 亿元。

　　作为从产业新城运营商到综合性资产管理平台的先行者，华夏幸福在该业务模块的发展达到了一定规模。自2002年固安工业园区的奠基成立，华夏幸福开启了产业新城的闸门，2015年固安工业园区新型城镇化项目入选国家发改委PPP项目库;2017年固安工业园区新型城镇化PPP项目供热收费收益权资产支持专项计划获准发行，成为首批PPP项目资产证券化中唯一一单园区PPP项目资产支持专项计划。华夏幸福对于产业新城模式的长期探索，获得了来自国家主管部门的认可，至此实现了全国15个都市圈的全面布局。截至报告期末，华夏幸福布局在各都市圈的产业新城项目，入选财政部政府和社会资本合作项目库的达到30 个，其中5个国家级PPP示范项目，1个省级 PPP 示范项目。

　　随着华夏幸福产业园区业务异地复制的稳步推进，环北京以外区域在整体业绩占比得到快速增长。报告期内，环北京以外区域实现收入148.08亿元，同比增长96.54%，占主营业务营业收入的比例由上年同期的21.69%提升至38.47%。同时，各地产业园区的入驻企业在快速增加，期内新增签约入园企业328家，新增签约投资额1,051.53亿元，同比增长8.9%。环北京以外区域新增入园企业266家，新增签约投资额939.29亿元，同比增长20.18%。此趋势说明产业新城的异地可复制性达到了一定成效，也反映出华夏幸福在打造产业新城方面的能力。

　　在今年2月发改委明确提出“都市圈”概念后，紧接着4月又发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》，这预示着都市圈将成为未来城市发展的趋势，并随之影响区域经济版图。对此，华夏幸福打造了“3+3+X”核心都市圈格局，在京津冀都市圈的基础上，密集布局长三角(上海、南京、杭州、合肥)都市圈，包括嘉善、无锡、来安、溧水、和县、舒城等地，

　　报告期内该范围新增签约入园企业133家，新增签约投资额549.29亿元。同时，粤港澳都市圈、郑州、武汉、成都、长沙、西安、贵阳、沈阳等都市圈也在华夏幸福的规划范围内。

　　牵手“平安”：综合管理平台定位夯实

　　8月16日，在发布业绩报告的同时，华夏幸福宣布将项目公司(北京物盛科技有限公司)100%股权、4.42亿元债权一并转让给平安人寿。同时，平安人寿委托华夏幸福下属子公司在项目地块代为开发建设、提供运营管理等服务。

　　去年9月，中国平安成为华夏幸福战略合作伙伴。业内人士认为，中国平安的入驻对华夏幸福来说，是极大地增强了资金链条的安全性，加深金融与不动产的融合，使其向更多元的金融模式延伸，实现双赢效应。

　　华夏幸福与中国平安的战略协同，改善了其内部的融资环境与融资结构，为主营业务正常稳健发展提供了坚实保障。从产业新城运营商到综合管理平台，华夏幸福的定位发生转变，在这个层面，华夏幸福进一步通过龙头引领产业集聚、创新与资本双轮驱动的创新产业发展方式，同时借助平安集团强大的资管能力稳固运营，使资金链运作更加平稳健康。

　　华夏幸福除了强化外围，也进行了内部资源注入，吴向东团队的加入给华夏幸福带来了新的思维和理念。说起吴向东，作为地产界的星光级人物，他曾经在华润置地力排众议，主导了深圳罗湖万象城的运营，从而打造出现在的万象系列商业。吴向东将“销售物业+投资物业+X”的多元化发展向“城市综合投资开发运营商”转换，在布局城市建设运营、城市更新、产业平台、创新业务等方面有着丰富的成功案例和深厚的经验积累。吴向东曾操刀过的每一个项目都是大体量，在这样的重磅团队进入之后，华夏幸福以产业新城为核心业务，采用多元复合型业务结合发展的打法定会凸显优势。

　　市场人士认为，未来，华夏幸福依托现有的产业新城规划建设，继续导入特色产业集群，加之17年产业招商基础与吴向东深耕“住宅开发+持有物业+增值服务”的经验打法，势必会成为地产行业的先进代表者。可以预见的是，在加速开拓轻资产模式的同时，“中国领先的核心都市圈综合不动产开发、运营及资产管理平台”的战略定位也将随之不断夯实。

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