贝壳找房上市自7月24日正式开启,并于8月1日向美国证券交易委员会(SEC)公开提交更新后的招股书(F-1/A文件),并对贝壳找房半年度经营数据。一时间引起了巨大的关注,对贝壳找房上市招标书的分析也接踵而至。

　　贝壳找房提供的招标书(F-1/A文件)显示,贝壳找房上市前达成平台成交总额(GTV,Gross Transaction Value)1.33万亿元(人民币,下同)的成果。与上年同期的8900亿元相比增长49.4%;实现营业收入272.6亿元,相比上年同期的196.1亿元增长39%;净利润为16.1亿元,相比上年同期的5.6亿元增长188.6%。

　　贝壳找房上市招股书显示:

　　新房及其他新兴业务持续增长,存量房情况稳固

　　贝壳收入主要来自存量房交易、新房交易以及其他新兴业务。

　　据此前贝壳找房上市招股书可以看出,贝壳找房2017年、2018年、2019年的收入分别为255亿元、286亿元、460亿元。而本次更新的F-1/A文件显示,2020年上半年,贝壳找房实现收入272.6亿元。相比上年同期的196.1亿元增长39%。同时,受疫情影响,贝壳找房2020年上半年存量房交易收入125.6亿元,相比上年同期的126.4亿元基本持平;新房交易受影响较小,实现收入139.8亿元,相比上年同期的64.8亿增长115.7%;其他新兴业务收入7.3亿元,相比上年同期的4.9亿元增长49 %。

　　再从边际贡献看,2020年上半年贝壳找房存量房交易的边际贡献48.5亿元,与上年同期基本持平;而新房的交易边际贡献35亿元,比上年同期的20.1亿元增长74.1%;其他新兴业务边际贡献6.2亿元,比上年同期的4.0亿元增长55%。

　　由此可以得出,存量房交易仍是贝壳找房的基本盘,与此同时新房和其他新兴业务对贝壳找房带来的贡献,也在不断增加。

　　运营支出不断下降 , 现金流持续增加

　　此次贝壳披露的F-1/A文件,还涉及多项内容更新。贝壳找房现金流继续增加,2019年末贝壳找房流动资金总额(流动资金包括现金及现金等价物、受限资金及短期投资)为335亿元,2020年6月末增加至399亿元,相比年初增加63.7亿元。

　　运营支出占收入百分比下降。不包括股票薪酬费用的运营支出占收入的百分比,从2018年的26.9%降至2019年的21.9%,并在2020年上半年进一步降至19.8%。其中,贝壳找房2020年上半年销售支出占收入的百分比从上年同期的7.8%下降为5.0%;管理支出占收入的百分比从上年同期的12.5%下降为11.2%。

　　贝壳找房上市招股书显示研发投入保持增长:贝壳找房2020年上半年研发支出9.74亿元,比上年同期的6.57亿元增长48.2%;研发支出占收入的百分比为3.6%,比上年同期微增5.9%。调整后EBITDA(息税折旧摊销前利润)继续增长。贝壳找房2020年上半年经调整后EBITDA为25.9亿元,比上年同期的17.8亿增长45.7%。

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