2020年是长租行业发展极为艰难的一年，很多租客对暴雷后的长租业持观望态度。在人们对长租提出质疑的同时，也并不否认其发展的可行性和持续性。作为租住领域的领军企业，自如公司学习借鉴国外长租发展模式，分析国内长租行业的现状和瓶颈，并在此基础上探索解决办法，引领国内长租业实现创新性发展。

自如借鉴国外长租业发展模式

美国、日本，多有成熟的长租案例可循

实际上，长租公寓早有成功先例，无论是在国外还是在国内长租公寓都已发展多年，原本都有一套相对成熟稳健的模式。美国、日本就有成熟的长租案例可借鉴。

在日本等国，长租市场体量大、长租机构渗透率也较高。以东京为例，2019年长住人口超4200万。东京租住比为95%，即买房自持仅为5%。仅日本东京的住房租赁市场，已经远超国内约400万机构租赁房源总量，东京的租赁机构渗透率也超过95%。

此外，在成熟的长租市场下，长租公寓也有固定的投资回报率。数据显示，2018年美国租户数达到4320万户，约1.12亿人，总花费5040亿美元，租金中位数为1475美元/月/套，过去 10 多年美国长租公寓 REITs 的年化总收益率约为 8%。

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国内长租暴雷的本质是什么？

“爆雷”背后租金贷和高收低出是两大主因。

租金贷的出现，改变了传统的房租缴纳模式，企业既可获得预付款，抢占市场份额，也减轻了租客租房压力。但伴随租金贷，也出现了资金违规挪用、追责困难、难以保障租客利益等问题。同时，租金贷放大的企业资金杠杆也让长租公寓企业在后续的运营中背负巨大包袱，令企业资金链紧绷。

对于高收低租，业内人士表示，实行“高收低租”的长租公寓公司背负着严重的财务压力，短期内难以实现盈利。而未实行“高收低租”的公司则面临无法取得更多市场份额的问题，这是个两难选项。

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长租公寓平台之困的主要原因在于平台实行了“高进低出、长收短付”且租金贷业务占比过高的不可持续性发展与扩张模式，导致在高杠杆比率下企业承担风险能力骤降，故而平台爆雷看似疫情冲击的偶然所致，实则是不可持续发展模式的必然结果。

长租在中国前景如何？

可以肯定的是，长租公寓绝非伪命题。发现问题，必然要解决问题。作为一个与民生相关度极高的行业，长租公寓的乱象必须也即将消伏了。

而当下的暴雷，从另一个角度来看，是由内而外倒逼行业升级，让真正心怀普惠的长期经营者价值得以凸显。

一方面，针对长租的政策在不断出台和严格，政策的干预将促使长租公寓更正规、合理、可持续的发展。

另一方面，坚持长期事业的长租品牌，会进一步得到发展和认可。在长租领域，坚持长期事业才能走到最后。在蛋壳事件发生后，头部企业自如反而动作频出，先后推出租住社区——自如里、战略并购贝客、举行2021新品发布会推出整合升级新产品。

另外，有数据显示，自如管理规模是长租行业第二名到第十名总和，目前倒闭的众多家中小企业，或许其间数总和也并不及自如管理规模。由此可见，长租主体还在，对于长租行业远不必如此担忧。

作为人民美好生活的重要支撑，长租行业有望成为下一个万亿级市场，规模化、专业化运营的长租机构的出现，从一定程度上为扩大住房租赁供给、房源产品和品质升级提供了有效解决方案，并成为城市更新、流动人口稳定居住、提升城市人才吸引力、保持城市职住平衡的关键因素。

长租行业在多重政策的支持下，定会获得长远的发展。未来，自如也会继续提升产品质量，优化服务水平，完善租赁模式，为租客打造更加安居的生活环境。