距离越秀天恒·怀山府取得预售许可证已经过去11个月，但其网签数据仅有10套房，月均不到1套房。

　　京郊房地产市场虽冷，没想到比北京的冬天还冷。在越秀天恒·怀山府去化如此艰难的情况下，小财想问，怀柔红螺别墅区板块还香不香？

　　周边配套无望

　　◆ 商超：距离万达广场、京北大世界均超过4公里，驾车约10分钟，距离新悦百货5.6公里，驾车约15分钟；

　　◆ 交通：附近无地铁，1公里范围内有红螺镇村南、红螺寺村南、红螺家园、红螺镇村、靶场路口东等公交站；

　　◆ 医院：附近仅有北京市怀柔区泉河街道社区卫生服务中心，约1.7公里；距离北京怀柔医院、北京中医医院怀柔医院分别为6.2公里、5.2公里，驾车分别约15分钟、13分钟；

　　◆ 教育：2公里范围内有红螺镇幼儿园、育新幼儿园，距离北京市怀柔区实验小学约2.4公里，距离红螺寺中学2.8公里；

　　◆ 公园：附近无公园，临近神堂域自然风景区；

　　越秀天恒·怀山府所在的红螺别墅区板块，周边配套就别指望了。尽管距离怀柔区政府仅有4.4公里，基础配套真的要啥没啥。

　　交通方面，无地铁，仅有公交站。商超、医院、学校等距离较远，需要驾车出行。因此，车是必需品，否则出行太不方便。

　　另外，地块配套有商业金融服务业用地、基础教育用地等，但具体的商业项目与学校需要等引进后才能知道。直白一点，得等。

　　按照规划，和项目同期实施的有附近的刘各长村一号路、刘各长村二号路、刘各长村三号路、刘各长村四号路、刘各长村五号路、刘各长村六号路等。嗯嗯，就是边施工边修路。

　　板块“尴尬”

　　越秀天恒·怀山府身处怀柔地区，潜在客群的基数并不大。其最大的尴尬在于，所处板块并非怀柔的核心区域，有置换需求的购房人很难流向这里。

　　因此，越秀天恒·怀山府的客群焦点在投资人群。既然是投资，就要看板块的未来发展潜力。

　　根据规划，越秀天恒·怀山府南侧是清华工研院雁栖湖创新中心(下称“创新中心”)，总建筑面积12万平方米，率先交付的建筑是办公楼。在2025年前，将建成一批行业前沿的研发、中试和检测平台，孵化培育30家硬科技企业。

　　越秀天恒·怀山府的交房时间预计是2024年9月，和创新中心孵化企业的时间接近。幸运的话，能看到企业入驻。

　　不过，仅有一个创新中心，其实很难形成产业集群。即便有很强的政策驱动，也需要较长时间来实现。作为投资客，都不一定能等得起，因为等待意味着不确定性。

　　因此，以上规划可以理解为在画饼阶段，未来能有多少企业入驻真不好说，尤其是疫情之后。现在的房地产市场环境，投资人已经不相信画饼了，毕竟升值潜力太遥远，烂尾房倒是很现实啊。

　　如此看来，越秀天恒·怀山府有点奶奶不疼、爷爷不爱，改善客群、投资客群都会绕着走。自然，网签数据难看也在情理之中。如果按照网签10套房来计算，已签约面积为1411.1平，均价3.73万元/平，回款约为5263.40万元，亦不理想。

　　去化速度慢

　　越秀天恒·怀山府占地11万方，建筑面积33万方，分两期开发。受容积率等影响，越秀天恒·怀山府的产品包括叠拼、合院、洋房，规划户数1499户。

　　其中，洋房为91平的三居、110平的三居、120平的三居、130平的三居、141平的四居；叠拼别墅的面积为160平左右、合院的面积为240平。

　　洋房基本都是偏改善型的，这也注定了越秀天恒·怀山府的产品去化速度不会太快。而叠拼与合院算别墅类产品，大概率会转成现房销售。因此，整个越秀天恒·怀山府的去化周期会被拉长。加上疫情反弹，周期可能会比想象中更长一些。

　　以同板块的天恒·半山世家为例，主打别墅类产品，项目分别于2011年9月15日、2012年11月23日、2015年11月13日取得预售许可证，期满后分别于2013年4月18日、2013年6月18日、2017年9月18日转为现房销售。

　　从网签情况来看，拟售均价分别为4.09万/平、3.83万/平、4.45万/平，实际成交均价低至3.24万/平、3.31万/平、4.21万/平。不难发现，天恒·半山世家前期主要是降价走量，后期主要依托市场行情。

　　不过，就当前的房地产市场而言，由于信心被严重破坏，市场在低谷期持续徘徊，若越秀天恒·怀山府选择降价，也很难发挥应有的效应。（记者 张增艳）